Déjà présente, depuis l’année 2007, dans le domaine de la défiscalisation immobilière, la plate-forme Internet FiscInvest offre aujourd’hui la possibilité, aux personnes intéressées, d’accéder, au travers des 17 sites que celle-ci regroupe, à des outils référençant les projets immobiliers répondant aux exigences des différents dispositifs mis en place, celle-ci ayant récemment complété son action par la mise en place d’un réseau social, baptisé FiscSocial, destiné à regrouper l’ensemble des investisseurs.

Devant permettre, aux investisseurs, de recueillir l’ensemble des informations nécessaires à la réalisation des meilleures transactions et permettre d’éviter les pièges fréquents dans le domaine de la défiscalisation, la création de ce nouveau réseau social, qui se veut être une vraie aide à la décision, donne non seulement l’opportunité à ses membres de recueillir les conseils d’intervenants plus expérimentés, mais aussi aux professionnels du secteur de dénoncer les abus d’un certain nombre de leurs confrères.

Visant le cap des 10 000 membres pour le mois de septembre, Frédéric Nagalingum, le créateur de la plate-forme FiscInvest, se veut optimiste et déclare « nous espérons que le site aura le succès qu’il mérite car c’est un outil formidable et gratuit », soulignant le fait que « le métier de conseiller en investissement n’étant pas suffisamment réglementé en France, il y a eu de nombreux abus et de nombreux investisseurs se sont retrouvés dans des situations catastrophiques ».

Résultat inespéré sur le marché de la location, l’offre de logement est devenue plus forte que la demande. Chose rare par ces temps mais qui ne fait pas l’affaire de tous. A commencer par les investisseurs, dindons de la farce. En conséquence d’une recrudescence des logements à louer, le prix des locations chute au point que le cabinet Immogroup qualifie Montauban de zone à risque. Si les dispositifs de défiscalisation se voulaient promoteurs du bâtiment, c’est réussi. Si ces dispositifs se voulaient en même temps une source d’investissement profitable, c’était un mirage car les deux objectifs se contredisent dès l’origine.

Conséquence logique de la frénésie des constructions liées aux dispositifs de défiscalisation, ce sont les quartiers éloignés du centre, tels que Falguières et Leclerc Aussonne qui se sont prêtés à l’apparition d’un parc immobilier neuf. Le directeur de l’agence Ingres immobilier, Pierre Brunel, constate : « Le stock locatif à Montauban est très important en périphérie, mais sur le centre historique il y a un manque ».

Or Montauban est une ville moyenne qui n’attire pas tant de locataires. La disproportion du marché locatif aboutit à des loyers trop chers. Pourtant Pierre Boillot, président de l’UFC-Que choisir 82, précise que «Dans les résidences construites avec les lois de défiscalisation les charges sont exorbitantes, pour un appartement loué à 650 euros il faut compter 200 euros de charges ».

Mais le piège se referme et Laurence Sennavoine de l’agence Laforêt relève que « Les propriétaires ont baissé les prix des loyers pour maintenir leurs biens en location et profiter d’avantages fiscaux. Tous les biens se sont donc alignés ». Les biens défiscalisés ne sont toujours pas rentabilisés. Reventes à perte et dossiers de surendettement se sont multipliés.

Visant à procurer un habitat présentant la possibilité de bénéficier de loyer adapté, les mécanismes mis en place prévoient le plafonnement des loyers, en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien mis en location. Malgré le grand soin apporté à ce découpage et la vigilance des professionnels, certaines personnes peu scrupuleuses avaient jusqu’alors réussi à tirer profit de ce dispositif pour laisser entrevoir aux investisseurs potentiels des possibilités de rendement supérieur aux capacités du marché.

Ayant déjà connu une réforme l’année passée pour à inciter les investisseurs à se tourner vers de nouveaux produits de défiscalisation, la loi Scellier a, à nouveau, fait l’objet, durant l’année 2010, d’un certain nombre de réformes, l’une d’entre elles tentant notamment d’apporter une solution au problème du plafond des loyers. Entrée en vigueur depuis le 1^er janvier 2011, celle-ci passe par la mise en place d’une nouvelle zone qui est venue s’ajouter aux quatre précédentes, offrant ainsi une plus grande souplesse dans l’application des différents barèmes.

Introduite depuis peu, la zone A bis constitue la principale réponse du gouvernement, celle-ci concernant les communes dont le marché de l’immobilier reste particulièrement sensible. Comprenant aujourd’hui Paris ainsi que 29 communes de sa proche banlieue, cette dernière reprend le plafond fixé pour l’ancienne zone A, permettant ainsi d’afficher des loyers pouvant aller jusqu’à 21,76 € par mètre carré.

Ayant pour but d’adapter le dispositif, mis en place par la loi Scellier, aux nouvelles contraintes affichées par le marché de l’immobilier français, cette réforme ne se limite pas à la création d’une nouvelle zone, dans la mesure où celle-ci réajuste également les plafonds en fonction l’évolution des loyers, c’est ainsi que la zone A se voit appliquer une baisse de 26 % de son plafond, portant le loyer maximal à 16,10 € par mètre carré, les zones B1 et B2 se voyant, quant à elles, appliquer une diminution de 14 %, portant les loyers pour celle-ci a respectivement 13 € et 10,60 € par mètre carré. La zone C, regroupant les communes dont le marché de l’immobilier ne laisse apparaître aucun déséquilibre entre l’offre et la demande, mais bénéficiant d’un agrément du Ministère du Logement, voit, pour sa part, ses loyers fixés à une nouvelle limite de 6,10 € par mètre carré.

Si l’ensemble de ces mesures constituent la principale évolution du dispositif mis en place par la loi Scellier, pour ce début d’année 2011, il convient aussi de souligner que 168 communes ont aujourd’hui fait l’objet d’un reclassement, conduisant celles-ci à être exclues des zones B1 et B2 pour être incorporées à la zone C, sans toutefois faire l’objet de mesures de transition, il convient donc, pour les investisseurs, de rester vigilants, cette dernière modification pouvant rapidement entraîner quelques déconvenues.

Marie-Luce Penchard a tenu à s’exprimer samedi sur la contribution à la réduction des niches fiscales de l’Outre-mer.  Le gouvernement a en effet annoncé vouloir économiser 10 milliards d’euros sur les niches fiscales. Or les départements d’Outre-mer bénéficient de mesures fiscales spéciales pour aider aux investissements dans la régions. A cela, la ministre a répondu : « Je considère que l’outre-mer a déjà fait une part importante du chemin dans la rationalisation de la défiscalisation et de certains avantages fiscaux lorsque nous avons fait adopter la LODEOM » (loi de développement économique des outre-mer). Elle participait alors à une journée de colloques, organisée par l’association Outre-mer développement.

L’Outre-mer non épargné

Les DOM bénéficient de certains avantages fiscaux pour aider le territoire à développer plus d’investissements. Ils favorisent par exemple le logement, ou les investissements productifs. Mais voilà, ce qui a déclenché la réaction de Mme Penchard, c’est que le gouvernement aurait également mis en jeu ces avantages dans sa quête pour réduire le déficit budgétaire. La ministre sait très bien que : «les outre-mer ne peuvent s’exonérer d’une contribution à l’effort commun » mais ajoute sans sourciller qu’ils « ne doivent pas être montrés du doigt ou être désignés comme une cible privilégiée ». Elle s’est refusé à employer le terme niches fiscales, en ce qui concerne l’Outre-mer, puisque selon elle, dans ce cas précis, le terme est inapproprié.

Le Medef compte soutenir les patrons de l’Outre-mer

Laurence Parisot, présidente du Medef a précisé : « Vous pouvez compter sur le Medef national, il n’hésitera pas à expliquer pendant les débats à venir sur la loi de finances que toutes les niches ne sont pas des niches.». Elle a logiquement demandé que l’on ne dépasse pas ce qui a prévu la LODEOM et la loi de finances de 2009, à savoir : un plafonnement spécifique pour l’outre-mer, et un mouvement progressif de ces avantages fiscaux en faveur du logement privé vers le logement social.

La président du Medef a ajouté : « Parfois la niche fiscale c’est le minimum pour survivre et je pense que vos territoires ont absolument besoin de ces dispositifs qui stimulent l’investissement et nous nous serons en soutien avec tous vos porte-parole pour défendre et rester au minimum dans le cadre de ce qui a été établi en 2009 ».
Ces propos font suite à ceux de Cyril Compte, président de  Medef Martinique qui avait s’était voulu alarmiste la semaine dernière. Il avait déclaré : «La défiscalisation outre-mer reste aujourd’hui le seul moyen efficace de drainer de l’épargne dans ces économies afin de créer ou de maintenir l’emploi sur ces territoires, où le taux de chômage dépasse largement les 20%. ».  Il avait alors exprimer « l’inquiétude des chefs d’entreprise quant aux possibles coups de rabot supplémentaires qu’il pourrait y avoir sur les mesures fiscales outre-mer. »

Cyril Comte, président de Medef Martinique a fait part lundi de l’inquiétude des chefs d’entreprises des DOM dans un communiqué.  Pour lui : « La défiscalisation outre-mer reste aujourd’hui le seul moyen efficace de drainer de l’épargne dans ces économies afin de créer ou de maintenir l’emploi sur ces territoires, où le taux de chômage dépasse largement les 20%. ».

Il est vrai que les DOM n’ont pas été épargné par la crise de 2009. Le président de Medef Martinique prend également en compte : « le plafonnement de l’aide à l’investissement outre-mer et le rabot de la défiscalisation du logement subi dans le cadre de la loi de développement économique des outre-mer ont engendré une situation économique très difficile sur ces territoires ainsi qu’une perte totale de confiance des investisseurs ». Il appelle donc le gouvernement à laisser le régime de l’aide fiscal en place sans le modifier afin d’éviter au département de s’enfoncer un peu plus dans le crise.

La réduction d’impôt au titre des investissements en Outre-Mer a déjà été durcie en 2010.  Elle est passée de 40 000 euros par an ou 15% du revenu du foyer à 20 000 euros par an et 8% du revenu imposable.

Cyril Comte ajoute à cela le fait que la fin de l’aide à l’investissement dans le logement libre et intermédiaire « a totalement stoppé les investissements sur ce secteur ». Il souligne que « la mise en place annoncée de l’aide à l’investissement dans le logement social tarde à se faire ».

Selon les documents budgétaires, les réductions et déduction d’impôts concernant les investissements en Outre-mer représente 1,51 milliard d’euros pour l’année 2010.

Même si à première vue, l’expérience peut sembler difficile, le secteur de l’immobilier s’est ouvert à des offres d’expertises de qualité. Fini la peur des retards de loyer et le temps des gestionnaires qui défaillent, l’année 2009 montre une bonne reprise de l’activité. Pierre & Vacances et MGM Constructeur, les deux géants de résidences dans les Alpes, ouvre la voie avec Eiffage, Vinci et Bouygues qui font leurs premiers pas dans ce nouveau commerce de la promotion et de la construction de résidences de tourisme.

De l’autre côté, les exploitants et gestionnaires de ces nouvelles résidences de vacances, Pierre & Vacances, la Compagnie de gestion hôtelière du Groupe MGM, Odalys et Lagrange proposent à leurs locataires des offres de qualités qui ont de quoi séduire. Garanties quatre étoiles, ces résidences offrent à leurs locataires une qualité de services et de prestations haut de gamme, avec une clientèle de plus en plus sélective. Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT (le Syndicat national des résidences de tourisme) confirme « qu’aujourd’hui les projets sont plus sélectifs, en raison notamment du manque de terrains .» Toutefois des causes d’un autre ordre expliquent ces nouvelles exigences. Pour Jean-Loup Duvail, directeur général délégué du Groupe Cerenicimo, explique que « la crise freine la commercialisation de produits peu cohérents ou mal situés. En outre, les investisseurs deviennent plus exigeants. »

Rappelons que dans les années 2005-2008, près de 40 000 lits se construisaient par an en France, dans les établissements, mer et montagne confondues. Aujourd’hui, les résultats restent stables avec 20 000 lits nouveaux dans les résidences chaque année. Défiscalisées depuis les lois Périssol de 1996 et Demessine de 1999, ces résidences ont vues leurs chiffres d’investissement et de promotion grimpés entre les années 1997 et 2007, avec le coût des services et des prestations, réservant ces résidences de vacances à une clientèle plus ciblée.

Fiscalement déficient, ce package n’avait pas permis aux acheteurs de trouver des locataires. Perdant ainsi leurs avantages fiscaux, ils avaient fait appel. Une fois les faits correctement appréciés par les juges du fonds, renvoyé devant la cours de Cassation, l’arrêt rendu confirmait les moyens mis en cause par la cour d’appel : manque d’expérience des acheteurs, faute du cabinet PT et de sa responsabilité face aux acheteurs, au nom de l’article 1382 du Code civil.

En effet, les juges de la Cour de cassation de la 3 ème chambre civile, mardi 11 mai 2010, (pourvoi n° 09-14276 ) ont assuré que les avantages fiscaux pratiqués par l’entreprise PT était « un argument majeur pour la vente des appartements » et que « fort de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience, avait présenté, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu’en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée ».