La loi LMNP

La Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) est un moyen intéressant, tant au niveau juridique que fiscal, pour permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif, celui-ci donnant la possibilité aux acquéreurs de bénéficier de réductions fiscales, voire d’amortir en intégralité le bien concerné, sur une durée comprise entre 25 et 40 ans, à condition toutefois de respecter quelques règles précises.

Dans ce cas-là, le bail doit, par exemple, être établi, pour une durée d’un an, lorsque le locataire en fait sa résidence principale, ou de neuf mois, s’il s’agit d’un étudiant, et reste renouvelable tacitement. D’autres contraintes bien spécifiques encadrent ce statut, avec notamment l’obligation de fournir un logement meublé.

En matière fiscale, l’imposition des loyers perçus relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), la déduction des charges permettant, pour ce qui concerne les premières années, d’effacer ces sommes à déclarer par l’acquéreur lors de l’établissement de la déclaration de l’impôt sur le revenu. Un autre avantage consiste également à amortir les équipements composant le bien, pour une période pouvant s’étendre sur 5 à 10 ans. Les déficits pouvant être engendrés, dans le cadre de ce dispositif, peuvent alors être retirés aux bénéfices procurés de la même manière, durant l’année en cours et des dix années qui suivent. Il est ensuite possible d’opter pour deux régimes distincts concernant l’imposition des gains locatifs, selon que leur montant total dépasse ou non 32 100 €. Le régime « micro-entreprise », pouvant être choisi dans tous les cas, ouvre droit à une déduction de 50 % des charges de copropriété, ainsi qu’à un abattement fiscal forfaitaire de 50 %, permettant à l’investisseur de n’être taxé que sur la moitié des revenus procurés par la location. Le régime « réel simplifié », obligatoire au-delà de 32 100 €, donne, quant à lui, la possibilité de déduire le montant intégral des charges. L’imposition des plus-values immobilières s’élève, quant à elle, à un taux de 16 %, auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux, à hauteur de 12,10 %. L’acquéreur se voit toutefois exonéré de cette dernière taxation dès lors que son investissement date de plus de quinze ans.

Toujours dans le cadre de ce statut LMNP, la loi Bouvard Censi permet également, depuis le 1er janvier 2009, lors de l’acquisition de logements meublés, et loués à des personnes âgées, ou handicapées, ou bien encore au sein d’une résidence étudiante, ou de tourisme classée, de profiter d’une réduction fiscale dont les caractéristiques sont les mêmes que celles prévues par la loi Scellier, celle-ci s’élevant alors à 25 % du montant du bien, avec une limite fixée à 300 000 €, et répartie sur une période de 9 ans consécutives, qui peut être prolongée sur 6 années supplémentaires. Si cette disposition est appliquée, l’investisseur ne peut alors plus bénéficier de l’amortissement de son bien sur les BIC déclarés sous le régime « réel simplifié » que sur les sommes n’ouvrant pas droit à la réduction d’impôt, c’est-à-dire sur les montants excédant 300 000 €.

Particulièrement attractif pour se constituer une retraite complémentaire, le statut LMNP se révèle être tout à fait intéressant, notamment pour les plus petits contribuables, et même pour les personnes non imposables, puisque celui-ci reste accessible, quelle que soit la Tranche Marginale d’Imposition à laquelle ils appartiennent, étant donné que la restitution de la TVA sur le prix du bien, reversée dans les 3 à 6 mois suite à la réception du premier loyer, les concerne également.



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