Le régime micro-foncier

Créé en 1997, le régime micro-foncier, comme le micro-BIC, correspond à une imposition particulière, s’adressant aux contribuables ne retirant qu’un faible revenu de la location d’un bien immobilier et présente, lui aussi, des avantages fiscaux et des formalités simplifiées.

Afin de pouvoir prétendre à ce statut, il convient, en tout premier lieu, de ne retirer de la location d’un bien immobilier qu’un revenu inférieur à 15 000 € HT par an, aucune autre ressource n’étant prise en compte ici ; et, au-delà de ce seuil, le régime réel est appliqué automatiquement. Depuis une réforme datant de 2002, le régime micro-foncier est donc celui qui s’applique de plein droit pour les contribuables dont les revenus locatifs n’excèdent pas cette limite, même s’il leur reste encore la possibilité d’opter pour le régime réel, en en effectuant la demande auprès de l’administration fiscale, à l’aide d’un déclaration complémentaire n° 2044.

Quel que soit le régime d’imposition sélectionné, le choix de l’un de ces deux dispositifs est effectué pour une durée de trois ans non révocable. Il est toutefois prévu de pouvoir déroger à cette règle, à l’occasion d’un changement de locataire en cours de période, cette modification devant alors être signalée à l’administration fiscale, en même temps que la déclaration des revenus de l’année en cours.

Il convient de souligner également que ce régime ne peut s’appliquer si un membre du foyer fiscal est propriétaire d’un immeuble ayant déjà bénéficié d’un mécanisme de défiscalisation, ayant donné droit à une réduction d’impôts au titre de la loi Scellier, de Robien, Borloo…

Les personnes imposées au titre du régime du micro-foncier bénéficient alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, au titre des frais et charges liés à l’immeuble, sur l’ensemble des revenus fonciers déclarés. Pour bénéficier de cet avantage, la démarche est assez simple, puisqu’il suffit de renseigner la rubrique correspondante sur la déclaration de revenus n° 2042, aucun autre document n’étant nécessaire.

Le régime micro-foncier peut s’avérer être moins intéressant dans le cas d’immeubles anciens, pour lesquels le montant des travaux qu’il est nécessaire d’y réaliser peut s’élever à plus de 30 % des gains générés par la perception des loyers ; dans de telles situations, il est, en effet, plus avantageux d’opter pour l’imposition réelle, permettant ainsi de déduire des revenus l’ensemble des dépenses engendrées.

Le régime d’imposition choisi, ici, ne pouvant être modifié durant trois ans, il apparaît dès lors tout à fait essentiel, afin d’opter pour la meilleure solution possible, de procéder à une étude des dépenses à envisager au cours de cette période, le régime le plus avantageux dépendant bien souvent des charges liées à l’entretien du bien considéré.

Le régime micro-foncier peut donc se révéler être une véritable opportunité pour les propriétaires, dans la mesure où il leur permet de bénéficier de conditions particulièrement avantageuses et de formalités simplifiées, mais il convient toutefois de souligner que ce régime peut aussi être un handicap dans le cas d’immeubles plus anciens pour lesquels le montant des dépenses engendrées dépassent souvent l’abattement forfaitaire appliqué.



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